El sector hotelero en España está experimentando un cambio en la dinámica de la inversión. Tradicionalmente dominado por grandes fondos de inversión y gestoras de activos, en los últimos años los propios hoteleros han cobrado un papel clave en la compra y gestión de activos hoteleros. Este fenómeno, lejos de ser temporal, se afianza con fuerza y se espera que continúe en 2025, consolidando un modelo de inversión más orientado a la propiedad y la gestión estratégica del sector.
Un nuevo equilibrio en la inversión hotelera
Según el informe Inversión Hotelera en España 2024 de Christie & Co, presentado en el stand de la AEDH durante FITUR 2025 por Alberto Martín, director de Inversión de la consultora, los hoteleros han representado el 38% del total de la inversión en activos hoteleros este año. Este dato es significativo porque refleja una mayor apuesta de los operadores por la propiedad, en un contexto donde la adquisición de activos estratégicos se convierte en un factor clave para garantizar la estabilidad y el crecimiento del negocio.
El capital nacional ha liderado este movimiento, alcanzando el 59% del total de la inversión hotelera en España, lo que demuestra que las cadenas y grupos hoteleros españoles han optado por consolidar su presencia en el mercado. Un claro ejemplo de esta tendencia es la compra del Hotel Miguel Ángel en Madrid por Lopesan junto con Stoneweg, así como las adquisiciones del Hotel Vincci Málaga y el Hotel La Boquería en Barcelona por parte de Catalonia.
Factores que impulsan este cambio
Existen varias razones que explican esta mayor participación de los hoteleros como inversores:
- Resiliencia del sector tras la pandemia: A pesar de las incertidumbres económicas, el sector ha demostrado ser altamente resistente, impulsado por la fuerte demanda turística y la recuperación del turismo internacional.
- Madurez del mercado inmobiliario hotelero: Las compañías hoteleras ven en la adquisición de activos una forma de fortalecer su estructura y reducir la dependencia de contratos de alquiler o franquicias, optando por un modelo más patrimonialista.
- Acceso a financiación y oportunidades de inversión: Aunque el aumento de los tipos de interés ha supuesto un desafío, los hoteleros han aprovechado la estabilidad del sector para negociar mejores condiciones de financiación y acceder a oportunidades estratégicas.
- Enfoque en la rentabilidad y la optimización operativa: Los grupos hoteleros tienen un mayor control sobre los activos cuando son propietarios, lo que les permite optimizar costos, mejorar la eficiencia y adaptar los productos a las nuevas tendencias del mercado.
Transacciones clave en 2024… y su impacto en 2025
En 2024, España superó nuevamente los 3.000 millones de euros en inversión hotelera, destacando tanto la compra de hoteles existentes como la adquisición de suelo y edificios a reconvertir. Dentro de las operaciones más relevantes, sobresale la compra del Six Senses Ibiza, que estableció un récord en precio medio por habitación de 1,7 millones de euros. Este tipo de inversiones reflejan un interés creciente por los activos de lujo y upscale, segmentos que siguen atrayendo capital nacional e internacional.
A nivel de destinos, las inversiones se han dividido prácticamente a partes iguales entre urbanos y vacacionales, con Madrid y Barcelona liderando las transacciones urbanas y Baleares y Canarias dominando el segmento vacacional. Un dato relevante es que los destinos urbanos secundarios, como Valencia y Málaga, han registrado un aumento significativo en el número de operaciones, lo que indica un mayor interés por diversificar las inversiones fuera de los mercados tradicionales.
Estrategias de los hoteleros para fortalecer su posición como inversores
Los hoteleros que buscan consolidar su presencia en el mercado están adoptando diversas estrategias para optimizar su inversión:
- Apuesta por la diversificación geográfica: Muchos grupos están expandiéndose a mercados secundarios con alto potencial de crecimiento, donde el coste de adquisición es más bajo y la rentabilidad puede ser mayor.
- Transformación y reposicionamiento de activos: La compra de hoteles para su posterior reforma y actualización se ha convertido en una estrategia común, especialmente en el segmento de lujo y hoteles boutique.
- Integración de tecnología y sostenibilidad: Las inversiones se están orientando a mejorar la eficiencia energética, la digitalización y la personalización de la experiencia del huésped, aspectos clave para diferenciarse en un mercado cada vez más competitivo.
Perspectivas para 2025: ¿qué podemos esperar?
Las previsiones para 2025 indican que la inversión hotelera en España seguirá superando los 3.000 millones de euros, con un crecimiento sostenido en el valor medio por habitación transaccionada. Se espera que los hoteleros continúen ganando protagonismo, fortaleciendo su rol no solo como operadores, sino también como propietarios estratégicos de sus activos.
Algunos de los principales factores que influirán en la inversión en 2025 incluyen:
- Mantenimiento del interés en activos prime: Los hoteles de 4 y 5 estrellas en ubicaciones privilegiadas seguirán siendo los más demandados.
- Mayor actividad en destinos secundarios: El interés por ciudades como Málaga, Valencia o Sevilla continuará en ascenso, con oportunidades atractivas para inversores.
- Incremento de la inversión en el segmento economy: Este tipo de establecimientos ha demostrado ser altamente rentable, atrayendo tanto a operadores como a inversores privados.
Podemos concluir afirmando que el sector hotelero español está viviendo un cambio estructural en su modelo de inversión, con los hoteleros tomando un papel más activo en la compra y gestión de activos. Este fenómeno no solo fortalece la estabilidad del sector, sino que también garantiza un mayor control sobre las estrategias de crecimiento y rentabilidad de las cadenas y grupos hoteleros.
Para 2025, esta tendencia seguirá consolidándose, con un equilibrio entre inversión en destinos urbanos y vacacionales, un enfoque en activos prime y una mayor diversificación en mercados secundarios. Los hoteleros, lejos de limitarse a la gestión operativa, están demostrando que su conocimiento del sector y su visión a largo plazo les permite convertirse en los inversores clave de su propia industria.
Descarga el informe Inversión Hotelera en España 2024
